看房30多次才总结出的经验，看完省下近千万！
hi，大家早上好呀~
之前我们分享了一篇关于买房的文章，后台很多小伙伴留言说想看更多这类题材分享，隔壁理财号邓姐姐的美好生活提案写过很多关于买房的攻略，所以今天就邀请她来给我们分享一下~
房子是家庭中占比很高的支出，对于有购房需求的人来说，怎么买最省钱？怎么还最划算？以上问题都可以在【邓姐姐的美好生活提案】里找到答案哦，建议大家可以先扫码关注再一起看哦~
坐标广州，我的买房时间段是2016-2018年。我最开始决定买房的时候，并没有做太充分的准备。只是在APP和互联网上，浏览房源、政策和别人的分享。
（不过目标很清晰地锁定海珠区二手房，故以下分享更适用于二手房。）
我是在看了起码30套房后，才买下了现在的房子，总结了不少经验，也踩了不少坑 。
首先汇总一下，选房时会考虑的因素：
房子价格、月供能力、
所处地段、周边配套、
交通设施、小区环境、
房子情况、对应学位。
当然依据实际情况，这些因素着重点会有所不同。
# 看房注意事项 #
看房前，先在网上初步了解小区位置。
如周边有什么，楼梯房还是电梯房，一梯几户，看图片小区的环境、户型图、房屋图片等；
可以去一些论坛（如我会去“妈妈网”，大概是这个名字，上面有很多小区的分享，能了解到小区的实际情况）；
还要留意它的建造年份、拿地年份、对口的幼儿园、小学、初中等。
其实这些信息很难在看房前就全方位了解清楚，
但有初步了解后，看房时就能对中介、业主甚至物管的提问有的放矢。
去的路上，就要开始注意周边环境。
特别是有孩子的家庭，要留意周边配套、路况如何等。
我是有厌恶选项作为底线的，如高压线、变电站、垃圾站等，都不要。
进小区后到进房子前，是考察小区的关键期。
除了肉眼可见的小区环境外，
还有隐含的小区人员素质、以及物业管理水平。
比如门禁如何、保安是否严格、是否人车分流、小区是否干净、有无集中垃圾点、该垃圾点是否一团糟等。
看房时间最好选在白天，更能反映它的采光情况。
注意不要开灯，不然看不出房子真实的采光情况。
接着再看一下房间的格局、朝向、装修情况、电器安装情况等。
还要留心边角位有无污渍，如果有，一定要了解清楚原因。
木地板就更要关注了，如翘起来明显的，要特别查问返潮漏水情况。
顺便一提，如果看的是顶楼房，时机对得上的话，可选择下雨天气再去查看是否有漏水情况。
要注意，楼板漏水和外墙漏水，处理起来是不一样的，如果是外墙漏水处理起来会非常麻烦，遇到这种房子又很心仪，下手前最好找补漏公司问问。
看完房后，最好在整个小区转转。
我一般在同一个小区，会约多几套房子集中看，甚至周边小区也都约上，方便对比。
看的同时，也别忘了多问。
从看房前了解的资料，和看房路上的所见所闻，有疑问都要直接问。
可以问中介、问业主、甚至问小区的保安等。
像学位和幼儿园的情况，有时问业主比问中介更清楚，
很多中介不是“房似锦”，大多都是一问三不知，如果带看的中介还是新入职的，就更不清楚。
对有兴趣的房源，还要问业主房子关于落户、有无占用学位的问题等。
选择二手房，一定要留意地块年限。
要学会区分房子建造年限和地块年限。
有些房子是2012年建成，但地块是2004年开始算起。
而住宅70年的土地使用权，是按地块时间，不是房子建成时间。
所以我找房子的时候，超过20年的就不考虑。
题外话：
有车族还得关注车位的配比，或是周边的停车条件，停车费用等。
不然去哪停车的大问题也会让人抓狂。
相比楼龄问题，可优先考虑地段、交通、学位等资源，这样想要换房时，找下家不会太难。
楼栋首选远离高架和主干道，毕竟睡个好觉太重要。
要是偏偏就在高架旁，记住楼层越高，噪音越大。
选楼向时，“坐北朝南”是佳选，优选东南向的房子，上午有光照，比较舒服。
房型则最好挑选采光通风较好的H户型，刀把型和其他异形房，就不要选来为难自己啦。
总结一下：
看小区，重点在于安全、绿化、物业、车位。
看房子，重点在于楼栋、楼层、朝向、户型。
# 购房时遇到的难题 #
选房时，一定要小心中介的“套路”。
首先是“独家房源”。
如果业主跟中介签订了独家房源，一般会先抬高价来卖（不然怎么吸引业主跟他签独家房源呢），最后实在卖不出去再劝业主降价。
所以我们在买房前，就会先了解清楚大致的市场行情。
其次，是否要找多家中介？
我一般都给每个中介留下联系方式。
买房子最头疼是没有房源，这也是我会给各门店留联系方式的原因。
有一个特别需要注意的地方：
找了A中介带看房，有意向之后，最好不要轻易更换中介。
因为这很可能会让你痛失房源！
我在2017年初就这样错过了一套房子，不但后来再没遇到这么合心意的，而且在此期间，房价也一直涨。 当时我跟A中介看了房，带看的还是经理，我们很有意向。 但后来看到B中介挂牌低10万（总价170万左右），于是我就让先生约了B中介，B中介很迅速约好某天晚上跟业主见面准备下定。 但A中介太厉害，最后业主根本没有露面。直到最后还是被A中介卖掉了。当时确实没有经验，只是觉得找哪个中介都一样，当然是选择总价更低的。
后来积累了越来越多看房经验，
我认为还是要尊重中介的劳动，
同一个房源，有意向后就不要换中介，
房价可以协商，不满意某个人，也可以联系门店换人。
简单地以广州为例聊一下中介吧。
德成行有点狼性管理，中介多以成交赚佣金为目标，急功近利，
没有多考虑买卖双方的实际情况，真诚少套路多，我不太喜欢。
但也不乏有不错的个人。
它的优势在于，至少在海珠区，二手房的房源非常充足。
链家，确实相对正规一些，人员质素整体高一些。
当年来说，房源搜刮能力比较平庸，现在深耕后，不知道有没改进。
中原、合富、裕丰，给我印象不太深。
有些小中介长期做某个小区的，找他们也是不错选择。
比如我印象最深的是，深耕于逸景翠园、叠彩园一带的“新生活”。
其实锁定了房子，后面银行按揭等手续，不需要中介自己也可完成。
没什么很大难度，不过至少要了解交易流程，
不要太盲目或者过于信任“他人”，毕竟买房是一笔很大的支出。
题外话：
买二手房选好中介挺重要的。
如何看一个中介是否值得信赖，可从以下几方面，
看TA介绍楼盘的熟悉程度，对楼市、政策的见解，看楼时是否准时，会不会经常换不同的说法，从而判断他是不是认真做事的人。
一个好中介，相当于得力助手。
能帮忙找到好房子，替你节省不少时间和金钱，
也会帮你把关房子各种问题，如产权是否清晰，装修是否有问题，是否为凶宅等。
敲定合同后，也会帮你找房贷利率较低的银行，并加快银行的放贷时间。
# 好技巧助力挑选房子 #
我能比较快地挑选到房子，还是有些技巧的。
首先，必须明确买房预算。
一是你能付出的首付，二是月供能力。
首付不限于自己的存款，可以把能够筹借的渠道和金额都提前算一下。
买了房子等于买了一个信念，相信自己收入和生活都会越来越好！
其次，买房子重在挑选而不在找。
买房前梳理清楚“价值观”，知道自己想要什么生活，
或者什么对自己最重要，如果不知道的话，是无法明确购房需求的。
在预算有限的前提下，一套房子不可能满足所有需求（价格、地段、配套、学校、小区、户型、面积、新旧），一套房子能满足前3个，已经是很不错的选择。
以我自己为例：
我当时的需求：通勤（地段）——结合预算我锁定在海珠区，再后来锁定在广州大道南，地处广州中部，去哪里都不会太远，单价也比天河低很多。 再加上小区和户型（尤其采光）也是我重视的居住体验。最终因这2个需求，让我牺牲了面积。 我也考虑过孩子读书问题，买到的小区直接连着一所小学，没有幼儿园。 但又觉得幼儿园期间肯定是家长接送，又或者选择国际幼儿园，所以附近有没有并不重要。
题外话：
买房前明确购房需求实在太重要了。
有小伙伴上周去南沙看房，她上班在天河，通勤时间要一个半小时。
咳咳，这就是盲目看房的典型例子。
小伙伴买来是自住，更应该考虑通勤时间、交通配套等。
此外，买房时价格谈判也很重要。
比如怎么样有更大的议价空间？
这种在谈价前，就要了解清楚房东出售的意愿，是为了投资获利，还是想换房？房子挂了多久？是否急于出手？
如房东出手是为了换房或资金周转，你若能凑够更多首付，付款也快，那会是砍价一大利器。
在价格谈判上，可以多些信任中介，毕竟中介也是希望能促成交易啊。
# 再买一次房，我还会注意这些 #
我买房后，也发现了自己没考虑周全的地方。
一是，中介让付“加急”贷款手续费（当时收我5千）。
要是现在的话，我可能不会像当时那么着急付款，付款利率也增加了10% 。
不过话又说回来，我当时是2018年5月左右，可能所处的情况不同。
二是，买房后装修，我可能会动作更大些。
当时因为房子原状还不错，又考虑可能要怀孕，就简单地刷了一下，换掉一些旧的开关面板，家电全部是全新。
重来一次的话，我可能会把厨房和厕所全部重做。
后记：
买房是件大事，多跑多看，多去实地考察准没错。
买房最重要是看：地段、地段、地段。
同时买房需要一点点冒险精神，看好了就不要犹豫，锁定房子。
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