+小米没啥用！房企必须做智能家居的“话事人”
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上百亿的房企在小米眼中都不过沧海一粟，我们与小米合作时如何掌握主动权？
这两年智能家居概念被炒得很火，尤其是小米推出第一款“买得起的智能家庭套装”后，全套算下来才1500元左右，这无疑为智能家居产品的大面积铺货创造了可能。
而小米和雷军的光环效应，吸引了众多地产商们纷纷跟进，将与小米合作智能家居作为品牌营销和产品溢价的手段。
时隔一年，我们再回过头来看小米智能家居在地产圈掀起的这一股跟风热潮，发现一个悖论：先与小米合作做智能家居的，还能当作一个营销噱头。当与小米合作的地产企业越来越多，甚至将来每个项目都可能用到小米，那么，原来房企与小米合作的优势还存在吗？我和竞品的智能家居相比，差异化优势在哪里？
明源君想起一个段子。曾有一位地产50强老总与小米谈：能否只与他们单独合作，形成排他性竞争？结果，小米的回答无情地灭了他。（QQ群190609422，来产品圈聊八卦）
且不论这个段子是真是假，我们就说一个点——尽管是规模上百亿的房企，在小米眼中，他的客户量仍不过沧海一粟。
那么问题就来了。
● 第一，假如竞品项目用了小米，我是不是也得用？
● 第二，客户在样板房转了一圈，买了一堆小米产品回去，未来可以装在华远项目、万科项目，最终占便宜的是谁？
● 第三，当用户习惯培养起来后，地产商会不会陷入为他人做嫁衣的尴尬？
基于此，在与智能家居设备厂商合作时，房企就必须要思考一个问题：在双方合作过程中，如何掌握主动权？或者说，地产企业在其中的定位或扮演的角色是什么？
编剧角色：设计智能化场景
首先，智能家居并不是单单在家电或门禁上增加一些遥控操作功能，就“智能化”了。我们先要了解客户的生活需求，才能制定出相应的智能家居整套解决方案，这就涉及到对生活场景的研究和想象。
通常的智能家居生产商对于客户需求的了解，往往局限于某一个单品的使用路径，产品功能大多华而不实，没有考虑用户的基本需求。
但房企则不同，我们是为业主营造一种生活方式，必然更了解客户的各类生活场景，也知道业主在生活的不便和痛点。换而言之，房地产企业更知道哪些模块适合做智能化场景设计。
例如方兴地产的智慧住区计划中，对智慧家居就做了6大场景设计，其中有一个场景方兴是这样进行描述的：
你开车回家，小区智慧停车系统识别车牌打开门闸，同时联动电梯停候；整个过程摄像头全程跟踪安防，灯光系统自动感知并引导；走进电梯，人脸辨识系统再度提供安全保障，灯光与空调也因监测到你，从原本最低耗电状态而逐一启动；最后通过指纹辨识机进家门。
这个智慧门禁的模块如果由智能安防设备生产商来做设计，其应用场景绝对活不到第三个分号。所以，这就是房地产企业在智能家居领域可以扮演的角色——编剧角色，因为这些生活场景是智能家居企业很难空想出来的。
做好主板：由房企来定义接口尺寸
第二个是主板。
目前在智能家居领域，既有像美的、海尔这样的传统大型家电企业，也有小米、360等互联网大鳄，还有海量的创业型企业。但因为整个市场还处于初级阶段，以小型化产品尤其是轻量级硬件产品居多，例如大家最熟悉的智能路由器、智能电视、智能摄像头等等。
随着这些产品的大热，一些家电制造商开始与互联网企业合作开发产品。像小米和美的、海尔和华为等等，大家无一例外抢占的都是接口端。但目前为止，尚未产生一家足以垄断整个市场接口端的企业，这就意味着，谁也不愿妥协而放弃自己来制定标准的机会。
在这个过程中，房地产企业作为建筑方，能起到的作用无疑会更加重要。
我们可以在项目建筑过程中，就充分预留好各类智能化设备的接口，让各类适配参数充分兼容，这样一来，主板上插哪个品牌的智能家居产品，都可以使用，在前端就抵消掉整个市场被某一智能家居品牌垄断的风险，也增加了业主使用时的便利性。
除此之外，某世界500强的家电软硬件开发工程师庞工还向明源君提供了一个思路：房企在做内部精装时，除了安排220V的插座，还可以安排走类似POE（就是普通的网络口，但是除了通信还可以供电）的带电源和通信总线的插座（你也可以理解成一个能大功率供电的USB），如此一来，功率小的智能家居可以直接从该插口获得电源，同时也具备了通向客厅的通信总控的通信线路。而这个接口的尺寸、通信协议可以由房企来定义。
如此一来，不但可以促成整个智能家居市场的公平竞争环境，还为房地产企业在智能家居上下游产业链中争取到重要的话语权。
运营角色：扶持高、中、低端产品生态链
上面我们已经提到，由于整个智能家居的千亿级市场规模，吸引了众多企业参与其中。
目前进入智能家居竞争格局的企业主要有三大阵营：一类是大型互联网公司，他们或者在产业链源头做底层支持或平台，如如苹果、谷歌、京东、阿里、腾讯、百度等；或者在打造自己的智能家居生态闭环，如小米、360等；还有一类是传统的硬件企业，他们为智能家居市场提供主要产品，包括白电、黑电、 小家电、安防产品等；第三类是创新创业团队，他们大多在做单品。
房地产企业虽位于整个智能家居产业链的下游，但我们才是智能家居与用户间的重要触点，因此，智能家居需要房地产企业来推动才能实现真正落地。
在这个过程中，房地产企业应该充分培养智能家居行业的生态链，多与不同阵营和不同档次的智能家居企业合作，扶持出一系列的品牌梯队来。否则，一旦出现一家独大的局面，开发商将处于被动地位。
只有将生态链做起来后，各类产品配置高端、中端、低端的不同智能家居，这样才能在行业里形成差异化优势出来。
当前，智能家居行业产业链长、产品种类众多，单一企业难以独占市场，不同行业企业优势互补，跨界合作趋势明显。在这个过程中，房企要明确自身的定位，充分扮演好编剧、主板、运营的角色，以实现在跨界合作中占据主动权，最终形成自己的差异化优势！
作者：黄乐、刘芳，来源：明源地产研究院。您有不同睿见，欢迎加作者个人微信Diana3523交流。
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