邓超明|老旧小区改造将是下一个增长爆点？

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今年有一个重要的机会，由老旧小区改造释放出来。

4月份，国务院给出的计划是，改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。非常时期，国家在基建方面，无论是老基建，还是新基建，都在大力投入。

随后，有机构给出了市场规模的预测，非常乐观。

比如中达证券的分析认为， 2010年末，2000 年前建成的城镇住房面积约 118.8 亿平方米。考虑到老旧住宅的拆除，我们测算 2019年末，2000 年以前建成城镇住房建筑面积大于 90 亿平方米，需改造老旧小区建筑面积大于 50亿平方米，未来所需总投资额大于 6 万亿元，市场空间较大。

之前有一个信息是，全国共有老旧社区17万个，涉及上亿人，约4200万户，建筑面积约40亿平方米。

从今年的进度来看，一些部委也有政策出来，比如住建部，明确鼓励房地产开发企业参与老旧小区改造。

但问题是，怎么参与，能获得哪些好处，还需要进一步探索与完善。

目前比较成熟的路子，估计是跟政府合作，拿到财政资金支持，参与小区建筑及基础设施的修缮改造。这个合作，不光是房地产企业、物业公司以及各种专业公司可以参考，我们的家具、建材与装修公司，有条件有资源的也可以切入。

而且各个省市都在跟进，出台2020年的改造计划，据中新经纬的报道，不完全统计的情况下，截至目前，已有北京、河北、河南、辽宁、吉林、上海、四川、山东、湖北等22个省份公布了今年老旧小区改造目标。

其中，河南以不少于50万户位居首位，四川以46.3万户紧随其后，山东40万户以上排在第三。

政府出了一笔钱，比如河南省级财政下达省级补助资金3亿元，支持市县加快推进城镇老旧小区改造工作。这笔钱主要用于小区内水电路气等配套基础设施和养老抚幼等公共服务设施的建设改造、小区内公共区域修缮和建筑节能改造、支持有条件的加装电梯支出等。

山东省明确，到2020年底，基本完成1995年前建成老旧小区的整治改造任务。河北省之前出台了《河北省老旧小区改造三年行动计划（2018-2020年）》，资金主要来源于市县财政，约112.3亿元，占比87%；其他包括市政专营单位、居民个人筹集、小区原产权单位等。

那么，政府出钱支持的改造，主要是哪些改造内容？据公开信息，财政下拨的资金主要用于公共设施，包括：加装充电桩、电梯，增加公共活动场所、养老、助餐服务，增加停车设施、托幼服务、便民商店、快递服务点等，不同小区根据实际情况而定。

其实，这项工作并不容易，毕竟光靠政府的资金，只能改善一部分小区。社会资金如何参与、业主怎么参与等，都还需要探索。有些人不看好老旧小区改造，认为没法改、不好改，觉得钱太少改不了太多东西，加之业主不想出钱，光靠财政很难推动。

其，这事带来的市场空间是值得看好的，困难确实有，但不影响这是一件好事。一是从中央到地方推动，二是老旧小区里大部分居民对居住环境改善的迫切需求。

同时，这里面还有一些可以去争取的机会。对有些人是机会，毕竟每年大笔资金投下来，总是有人赚到的。还有大量居民释放的老旧小区改造需求，也是有人把握住了机会的。

一个是根据自己的条件，接手政府安排的老旧小区改造订单。

各地政策可能不一样，有的是街道办牵头，注意找到对口部门，这个主要是公共设施部分的，量力而行。有这方面的资源，建议可以切入去做。做得好，还可以顺带宣传一下，从小区业主里转化订单。

当然，也可以跟接手改造项目的公司合作，他们做公共设施的改造，你搭个顺风车，一起合作。

二是想办法转化老旧小区里的客户，前面有公共政策开道，宣传力度已经比较大。接受了这方面信息的居民，占比不小。接受了信息，就有可能激活居民个人的装修翻新需求。

我们能做什么？可以搞点家具家电建材翻新，比如曲美的以旧换新，旧家具免费回收，按新家具销售价值10%提供补贴，而且还有折扣。还有的商家，搞马桶换新。

再者，这里面有一个要点是，有些老旧小区改造得不错，可能带动二手房成交。一旦有了一定的成交，那么，新房主就可能翻新装修。

所以，我们可以多关注一下那些纳入改造范围的小区，提前做宣传，或者跟这些小区周边的中介建立合作关系，注意提前锁定这里的业主。

做生意，不妨多一点放长线的思维，做长期主义者，提前部署，陆续转单，机会就这样变现。在大多数成功者身上，都有这样的情况。（来源：大材研究）