万科：为优化这101㎡三居，方案调整40遍……
手哥推荐：在天津，理解城市与地产，懂得媒体与产品的，也就是老姜了吧。老姜最擅长的是说产品。植跟天津，放眼全国，知道好产品，懂得真用心。这是他对天津万科东第一个户型产品的剖析，我觉得不错。一方面看看是不是好户型，这户型是否用心了，另一方面看看老姜的本事。
天津楼市里，两梯四户的对拼结构，是以小户型为主的高层住宅中最常见的一种平面布局，也是开发商基本都会采用的一种布局。
这种布局中，电梯和交通核靠北侧集中或对称布置。中间两个户型通常是全南向两室，有些项目通过楼体开槽加防火连廊而为中间套做出北向开窗，因此也可设计出半通透的三室。两个边套户型，基本上都是通透三居。
这种建筑结构的边套小三居，通常都会是这样的布局：两个次卧以及餐厅、厨房朝北，一个主卧和客厅朝南，卫生间在东（西）端。入户时会有一个长过道，令整个户型呈“倒L”形状。
类似的户型太常见了，观楼君看过很多。但是，很多都有小瑕疵。
比如，下面这款户型，102平方米，虽然挤出了两个卫生间，但是玄关太长，而且基本上没有放鞋柜的空间。餐厅最难受，布局太扁平，餐桌很难放，坐上人就会占用走廊的面积。▼
下面这款108平方米户型，餐厅面积很规整，但是入户玄关却摆不下鞋柜，而且卫生间面积太小，将洗手、淋浴、洗衣、如厕四种功能全都集中于此，使用起来一定不方便。▼
下面这款户型，126平方米居然只能做出一个卫生间。虽然每个空间的尺度很大，玄关处也预留了柜子的位置，但是餐厨布局不舒服。餐厅开间本来就小，还有一个次卧朝向这里开门，交通动线很不合理，餐桌更不好摆了。▼
以上这些户型，其实并没有什么硬伤，只是一些细节上处理得不到位而已。因为，目前天津楼市中的此类户型，绝大多数都属毛坯交房，户型排布由建筑设计师负责，自外向内推导，不会过多考虑日后内装的问题，自然在细致度上达不到很高。
那么，还能不能进一步提升这种开发商最常采用的小三居的舒适度了呢？
答案是肯定的，但是必须要做到室内精装和建筑结构一体化设计，户型设计由内向外推导。
观楼君在天津市场中，也终于找到了一个值得一说的案例——万科东第101平方米小三室户型。（点击可放大户型图，上面所有家具都标注了具体尺寸）▼
点击可看大图
初看上去，东第这款101户型的基本结构可能并无十分突出的创新。但是仔细观察细节，你就会感受到它很多设计上的不同。
据天津万科精装设计师透露，东第的方案调整了至少三四十次，一个厘米一个厘米的细扣，改了一遍又一遍，所有人都有要崩溃的感觉。
其实，在最终版本前，这款101平方米小三居还有另外两个版本。
版本一
版本一两个门都向餐厅开。这样，虽然玄关柜可以加长，但是厨房和两个次卧的门都朝餐厅开，交通动线过于集中，太过拥挤。
版本二
版本二将原来都朝向餐厅的两个次卧门挪走，这样餐厅的空间更加规整。但是，却会挤压卫生间的面积。
在经过三四十次的优化之后，最终将东第101平方米户型确定为现在这一版本。
下面，观楼君将进行分拆讲解。
和其他类似户型相比，东第这款户型入户玄关的走廊更宽，总体上达到2.05米（墙中线距离，以下相同，请自行脑补扣除墙厚度）。
而且，入户门并非紧贴墙，南侧留出一个凹槽，正好预留出2.6米*0.35米的超大立体鞋柜。上面有收纳吊柜，中间有台面放钥匙、手机、包，底下有鞋柜，边上有换鞋凳，还有挂衣服区域。
而北侧则将儿童房内推60公分，做了一个1.5米*0.6米的标准衣柜，外带换衣镜，内可挂外套、储存大件物品。▼
客厅、餐厅和厨房“一字贯通”式布局，南北通透。
客厅开间压缩了10厘米让给主卧，但这并不会太影响舒适度。最大的亮点在飘窗，底部加一组地柜，上面加上坐垫和靠包，飘窗就变成了一部沙发。
餐厅与客厅同宽，次卧和厨房朝内开门，使得交通走道与餐厅合二为一。如果横放一张1.5米长的餐桌，两边还能留下1米多的空间，足够人穿行。把儿童房开门挪到玄关，则使餐厅更加规整。
厨房“U”字型台面，从右至左依次为冰箱、水槽、灶台，储物、洗、切、炒动线合理。厨房开窗是扁平的，这样窗户上面又可增加一组吊柜。▼
主卧的开间比客厅都要大，达到3.55米。门的位置并未如其他类似户型一样紧贴着墙，而是向中间错了约60公分。这样，床对面一整面墙都可以做成衣柜。
卧室进深3.6米，除了一张1.8米双人床和一个床头柜外，旁边还可放下一张1.2米*0.7米的单人床。▼
次卧的门没有正对主卧门开，而是开向餐厅。这样，减少了一个交通过道的面积，留下一整面墙可以做卫生间的干区。
卫生间干湿分离，而且干区更大，除了洗手盆，还可放下一台洗衣机。洗衣机上方安装有吊柜，吊柜下面还有挂毛巾的横杆。
注意卫生间里风道、上下水管线的预留位置，正好处在干湿区分离的隔墙里、淋浴区背后，不像其他户型那样位于卫生间的一个角上，这样就不用包管，大大节省了空间。
美中不足，没有阳台，缺少晾衣服的地方。晾衣只有利用客厅的飘窗和卫生间淋浴杆，或者干脆买个带烘干的洗衣机。▼
优秀的户型设计，一定是从内向外推导的。先要预设所有户内使用空间的合理面积，以及使用家具、电器、洁具等所有的尺度合理性，然后再确定户型的具体分割。
将来，在户型设计上，出现颠覆性的大创新会越来越难。水平高低的关键，一定集中在细节上的微创新领域。
大到建筑结构墙、梁、门洞、管井、窗户，小到插座、开关、下水的位置，柜子的分割等等，都需要反复推敲、调整。依据居住者的生活习惯，不断优化。
像万科东第这款101平方米三居，基础结构并没有太多变化，但是却优化了三四十遍，最终才令每个尺度都尽量达到最优。
不浪费，也不局促，这才是一个优质户型的标准。
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