家居微课Vol.2｜验房师支招新房验收，满满都是干货！
当你好不容易买到一套属于自己的房子，新房即将验收，心情是不是很激动？但是你真得懂验房吗？很多人在这方面是名副其实的小白，比如小C，但听了昨天的课程之后，小C学到了很多关于验房的知识呢！
《家居微课》第二期的课程于2016年4月19号晚上9点圆满结束，期间共200多位小伙伴参与我们全新的微信授课直播间，我们邀请来专业验房师姜胜，来为大家详细讲解验房的方方面面，真是有房一族的福星有木有！互动环节的争相提问也是十分热烈和火爆呢！
应没能入群学习的小伙伴要求，小C为大家整理了课堂笔记，和小C一起来复习下学习要点吧！
家居微课 Vol.002
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- 课 程 要 点 -
1.解说收楼的具体流程
2.收楼时的注意事项
3.验房案例解析和整改建议
4.业主需知的基本验房技巧
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解说收楼的具体流程
1. 开发商正式发出《收楼通知书》，收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。业主带齐通知书上写明的相关文件去到楼盘收楼现场(需要户主登记名的业主都到场)；
2. 业主身份确认（购房合同是证明业主身份的文件），查看“两书一表”《住宅质量保证书》《房屋使用说明书》《竣工验收备案表》，缴纳维修基金、写一份书面借条借钥匙验楼（或者在物业陪同下验楼，业主及家属本人不接触钥匙）；
3. 业主对房屋进行验收，看是否存在质量问题，将发现的问题交给物业公司工作人员（最好是负责人）并询问整改所需时间（一般为2周左右）；
4. 等施工方将问题完全改好后（物业会再次电话通知业主看房），业主验完房后确认房屋质量问题都已整改好，再办理收楼手续。
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收楼时的注意事项
1.收到开发商的收楼通知书时应按时去现场收楼，业主在收楼通知书上的收楼日期没有达到楼盘或者业主无法证明自己去到过楼盘，开发商有权默认业主收楼；
2.注意把相关证件带齐以免因证件不齐无法办理相关手续；
3.等办理了业主身份确认后，一定要查看开发商的“两书一表”，《住宅使用说明书》、《房屋质量保证书》开发商提供原件给业主带走。《房屋竣工验收备案表》业主可以要求要复印件或者记下《竣工验收备案表》的编号去政府相关行政部门查验。没有“两书一表”业主可以拒绝收楼，导致业主无法收楼的一切后果及损失都应开发商承担；
4.现场签字表格文件较多，不要在收楼收房等相关文件上签字，避免“被”收楼；
5.收钥匙等同于收楼，验房环节让物业拿钥匙，如果要签钥匙交接文件，一定要写明是“暂借钥匙”；
6.如需拒绝收楼，应以快递的形势发份拒绝收楼函给开发商，拒收函应写清楚拒收楼的原因。
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验房案例解析和整改建议
一般验房会发现房子主要存在五个方面的问题：
一是电路，二是地面严重积水，三是墙面大面积空鼓，四是承重墙裂缝，五是木地板大面积松动。下面根据案例来进行详细解析，请注意了哈！
一、电路
1.存在问题：有空调回路严重达不到负载要求；零火线接反；地线不通；共用回路；两处开关线路接线多于2根；配电箱无回路标示；配电箱电线分布不平整；
2.造成的隐患：
a.零火线接反：会导致零线控制开关，如在更换灯泡，修理日常家电的情况下，极易发生触电事故；
b.配电箱：易引起短路，加速电线使用寿命，增加配电线日后维修保养的难度；
3.整改建议：
a.零火线接反：调整线位置，三孔插座应左边接零线右边，接火线上面接地线；
b.配电箱：按照国家要求规定，重新严格分布电线。
二、地面严重积水
1.存在问题：贯穿性渗水和渗水；
2.造成的隐患：
a.贯穿性渗水：日常生活使用不便，且会引起天花表层发霉；
b.渗水：易造成墙地面/天花潮湿，引起发霉。形成色差，无法粘贴墙纸或进行其他装饰；
3.整改建议：
a.贯穿性渗水：注入树脂胶；
b.渗水：使用防水材料涂刷后再进行修补，最好重做防水层。
三、墙面空鼓
1.存在问题：空鼓和瓷砖空鼓；
2.造成的隐患：
a.空鼓：会随着时间，季节的变化导致墙面脱皮掉漆，开裂，起泡，影响美观和日常生活使用；
b.瓷砖空鼓：随着时间，会脱落，断裂，存在安全隐患；
3.整改建议：用切割机切开，凿除空鼓处，重新抹灰。
四、承重墙裂缝
1.存在问题：裂缝（裂缝分为：表面性裂缝/贯穿性裂缝/结构性裂缝/沉降性裂缝）；
2.造成的隐患：影响美观，裂缝会随着时间变宽，易藏匿污渍，甚至渗水；
3.整改建议：用铲刀铲开裂缝处，不同材料结合处应贴布，水泥砂浆裂缝应贴防开裂尼龙网或钢丝网，修补后应无修补痕迹，表面刷面漆（外墙应刷防水漆）；结构性/沉降性裂缝直接找开发商索赔 。
五、木地板验收
1.存在问题：踢脚线与木地板之间缝隙过大、松动 、 爆灰；
2.造成的隐患：随着时间，木地板会出现爆灰，极难清扫缝隙中的灰尘，加速消耗木地板的使用寿命；木地板松动易造成断裂，爆灰等现象，长期使用会导致木地板损坏；
3.整改建议：拆开木地板重新铺贴。
六、其他验收常见问题
1.检查门窗开启是否灵活，五金配件是否到位，有无损坏，（方正、间隙、滑道、合页、密封、灵活度、表面、安装固定点等）；窗框打胶是否严密；窗框底部是否开了排水孔；门套板是否填嵌和是否做了防水处理；推拉门缺限位装置型材安装是否牢固；门框安装是否规范并安装了锁扣；
2.检查墙面阴阳角偏差；乳胶漆的施工质量（平整度、阴阳角直线度，涂刷的色差、流挂、刷痕、砂眼、颗粒，分色线灯带口是否粗糙，有无开裂等）；
3.检查热水器排烟管与煤气表是否距离太近；检查排水管接口是否漏水；检查空调口是否反水；
4.检查阳台护栏、飘窗等是否达到国家安全规范要求。
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业主需知的基本验房技巧
业主自己验房缺少经验和专业的工具，所以业主自己验房就抓重点！
1.水电：可以网购或者五金店购买相位仪，价格在20元以内，用于检测每个插座线路是否接反；所有的电器灯都打开半小时以上，以测试会不会跳闸，这样的情况跳闸就有可能是电线的平方数不够或者电流不足导致的。所有的水龙头都打开，放水半小时左右，观察排水管位置是否会漏水，排水坡道排水是否顺畅、不积水，关闭水龙头后2小时内，仔细检查室内墙地面有无渗水痕迹，（客厅卧室是没有做防水层的，如果前地面内的水管会漏水，很快就会有痕迹）。
2.空鼓：可以网购一个伸缩空鼓锤，用美纹纸包好（避免留下印子在墙面）进行S形轻敲检测。如有空调也可以打开半小时，仔细观察空调口是否有反水现象。
3.其他小项：窗户是否有开排水槽，门窗框填嵌，木地板是否有缝隙过，墙地面裂缝，砂眼等小细节，细心观察就可以的。
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在线答疑Q&A
在课后答疑环节，我们收到同学们踊跃提出的很多问题。看看讲师是如何解答的？
Q1：毛坯房的验收主要注意那些？
姜工：毛坯房的验收主要注意结构性问题和渗漏的问题。毛坯房是以后装修的基底，如果基底没有做好，以后的装修的质量也会很差。结构性问题首先要看看有没有结构性裂缝，还有墙壁有没有空鼓，空鼓必须要整改完。渗漏方面，外墙和门窗要做淋水测试，看看窗边和外墙有没有渗漏；还有卫生间和阳台要做闭水测试，防水不合格的部分要进行整改。
Q2：有哪些常见的大问题可以拒收楼？
姜工：一是证件不齐全，如果没有《竣工验收备案表》，说明房子没有通过国家验收，业主是肯定不能收楼的，及时收了楼也办不了房产证；二是质量问题，如发现渗漏、空鼓、裂缝等较大的质量问题，业主可以拒绝收楼。
Q3：地面平整要验收吗？怎么验收？
姜工：用专业仪器两米垂直靠尺检测地面水平。没有专业的工具可以用乒乓球检查。关上门窗，将乒乓球放在地面上，如果乒乓球滚动，则地面平整不合格；如果乒乓球在原地不动，则地面平整合格。
Q4：防水怎么验收？
姜工：精装修房的卫生间防水层验收，要做闭水测试。堵上地漏，放水到2公分深，24小时后，查看卫生间外围墙壁是否有渗漏痕迹，楼下天花是否有渗漏痕迹。毛坯房防水层验收，首先看防水层是否合格，有没有破损，没有破损的话，就可以做闭水测试。测试后看墙壁和楼下天花是否有渗漏。
Q5：验房师大概的费用是多少？
姜工：行业一般价格：毛坯房4元/平方，精装修房6元/平方。
提问环节 获奖名单在提问答疑环节，有以下几位同学被老师选中回答的。恭喜你们获得了价值118元的梵高杏花抱枕1个
@Z姑娘
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