万科胶囊式户型，成为热卖的主要原因就在这了！|设计品鉴
作者：谷歌、林蔚。来源：明源地产研究院
极小户型公寓的核心在于控制总价，但另一方面天然存在2大矛盾：空间小VS舒适度、低总价VS高价值，如何取得平衡？
极小户型公寓由于总价低、地段好、投资回报率及增值潜力高的特点，受到很多年轻客户的青睐。而对于开发商而言，随着存量房时代的到来，小户型公寓一方面由于总价低有利于快速去化，另一方面，也可以将其由卖转租，实现经营方式的转变。去年以来，万科、绿地、金地等标杆房企都相继提出了18平米、25平米不等的产品，到底这类产品客户在哪儿？设计要点是啥？
目标客群分析
4类客户青睐小户型公寓
其实，购买极小户型公寓的客群特征相对明显，主要包括4类：投资客、大学毕业生、年轻白领、SOHO工作者。
这些客群中既有投资者也有居住者，对于投资者而言，追求的是投资收益率，对于居住者而言，更看重产品居住舒适度，但他们都对总价较为敏感，对于产品地段和附加值非常看重。
因此，开发商在做这类产品开发商既要考虑满足购买者的需求让他们心甘情愿的掏出腰包，又要考虑实际居住者（未来的租赁客）的居住需求。
如何解决
面积局促、低价值2大矛盾
其实，不管万科的米公寓还是绿地小爱等极小户型，都源于日本胶囊公寓。极小户型公寓的核心在于控制总价，但另一方面天然存在2大矛盾，一是空间小与舒适度、低总价和高价值。
首先，从面积层面看，极小户型不可避免会存在面积局限、大进深、高梯户比、不通透、朝向有限。如何降低面积小对舒适度的影响？
（1）保留一个较大的完整空间，通常客厅卧室一体化；
（2）减少占地面积，功能可以组合尽量组合，比如床能当沙发用，桌子能当椅子用，马桶还能当洗手台用。（3）避免过碎的空间划分，以软隔断、垂直分区代替硬质墙体，保留灵活使用可能性；
（4）用足采光面、落地凸窗、保证层高、浅色内装、多用镜面；
（5）储物空间“无孔不入”、系统化、用足垂直空间；
（6）多采用定制化家电和可变家具，实行不同场景模式的切换。
其次，再来看“低价值”问题，包括倾斜展示重点、提升软性附加、强化个性感召。
（1）强化精装修的价值展示能力，一般精装拎包即住；
（2）通过“定制”、“特供”放大品牌附加值；
（3）公共区间完善配套和氛围营造，成为重要发力点；
（5）特色亮点配套：总有一点人所不备，我所独有。
极小户型公寓
各个功能区设计要点
面积更小必然会带来居住功能的损失影响产品的消费价值，据某公司系统的研究，25平米是一个临界点，如果小于25平米，一定是复合了某两种或者几种功能空间在一起，必然会影响到居住体验。而按照重要程度和使用频率，需求排序如下：睡眠、收纳、卫浴、学习、就餐。
下面以万科米公寓、绿地小爱等极小户型产品为例，一起看看一下每个功能区的设计要点。
1.玄关
对于极小户型而言，空间有限，玄关最重要的要做好收纳。对于玄关柜，容量第一，除非玄关柜足够长，否则不要轻易被其他次要功能迷惑，最好的办法就是鞋柜做到顶天立地。比如万科米公寓玄关处超强收纳，达到5000升收纳空间。
比如万科米公寓的全能入户玄关，玄关长度≥900mm。入户左侧为鞋柜，衣帽柜以及被褥等大宗物件的存放柜。
2.厨房
从上文的分析中来看，对于目标客群而言，厨房的使用频率相对较低，但需要提供简单的煮面、稀饭、熬汤等简易就餐的需求，比如水槽、电磁炉、微波炉等。
万科米公寓单排布置设备的厨房的净宽不小于1.5米，0.6米宽的操作台及不小于0.9米的活动空间。并且在上方储物区与操作台中间预留的750cm墙壁空间，设置了厨房挂杆，各种锅铲一字排开。另一处亮点就是壁挂式的微波炉设计，充分节省空间同时也更加贴合了年轻人较快生活节奏的需求。
万科米公寓厨房
绿地小爱则在入口玄关处区分了中西厨
入口左侧是布局开放式的中式厨房，为保证空间的清洁，设置了隐蔽的玻璃电动移门；右侧设置了布局简单的西式厨房设备（面包机，咖啡机等）。可伸缩的餐台可以提供一个人简单的用餐。
3.客厅/卧室
客厅使用频率较低，可作为隐形空间，在必要的时候通过可变家具实现客厅功能。比如万科米公寓就通过桌椅、大床的收叠变化之中，打造了会客模式、办公模式、睡眠模式3种不同的场景。
万科米公寓折叠床
24.3平米的西蒙城市公寓通过可变家具变换场景
触摸按钮，是一个可升降的床，同一个空间，通过设计可变成卧室或是一个家庭影院。
不起眼的蓝色办公桌经过翻转后又是一张小床。
沙发前是陷下去的小空间，可以作为酒柜，经过折叠后摇身一变又成为了饭桌。
此外，卧室的基本功能是睡眠休息，床是必不可少的。但很多年轻人健身、娱乐、上网等很多事情都是在床上完成，所以他们需要一张1.8米的大床，另外，年轻人喜欢在床上使用笔记本电脑或者看书。在床头附近，需要设计插座满足使用笔记本电脑的需要。床头还应设计放书、手机、闹钟、小台灯的空间。
4.书房
对于书房模式的空间营造，书桌、书架和茶几是重要道具。比如沙发前的茶几可翻折为不同的功能：1.茶几 2.学习时的书桌 3.社交时的餐桌。茶几也可以附带弹出式抽屉，增强收纳空间。
万科米公寓书桌设计为带滑轮可移动办公桌，实现办公与聚会模式的转换。
5.卫生间
上文提到，卫浴是排在第3的功能需求，一般极小户型的独立卫生间面积只有1~2平米，但又是最核心的区域之一，所以其设计的好坏直接影响到业主的日常生活体验。卫生间设计的重点是要挤出空间水分，提高使用舒适度。
长江实业阑珊一期3㎡左右的卫生间，单向开窗满足通风和采光要求。
万科米公寓2平方米的卫生间，置物架依墙而设，洗发液及毛巾挂钩、毛巾杆合并架节省空间的同时也增加整洁性，并采用了超薄款的即热型电热水器设计，有效节省了空间。
绿地18平米壁挂式电动马桶、天花式花洒、一体式白色石材台盆（毛巾收纳、洗用品收纳等）整体的白色石材墙面提升空间品质。
6.阳台
对于极小户型而言，阳台是相对奢侈的设计。可以通过飘窗的做法，在视觉和面积上增加室内的使用空间，同时增加了室内的采光、通风及通透性。
比如：万科米公寓飘窗，尺寸高40厘米，宽60厘米，长180厘米，飘窗左侧树状多功能层板置物架，保证了足够的收纳空间用于存放各种书刊，包括装饰品、书本、报纸、杂志等。
绿地“小爱”设置了生活阳台和观景阳台增加了休闲娱乐的空间。阳台与客卧区相连，增加整个户型的采光和通风。
7.收纳空间
极小户型空间有限，收纳就显得格外重要，入户玄关、卫生间、床底、厨房、客厅都要预留收纳柜空间，做到处处皆可收纳。金地极公寓只有25平米，但收纳量达到了15立方米，万科的收纳量则做到了7点多立方米。
绿地小爱18平米的公寓有4大收纳系统，包括玄关双面收纳、客厅、阳台、吊顶柜收纳。万科米公寓收纳空间除了在玄关设计入户鞋柜，还充分利用了其他收纳空间。比如卫生间设计拖把收纳空间、洗护用品安置处，全能烤漆衣柜及内胆收纳箱，书桌设计全能书柜、书桌抽屉及柜顶收纳空间等。此外，床下、吊顶、墙壁等也可以预留大量收纳空间。
绿地18平米公寓整体柜体
另外，非常值得关注的一点，是要懂得充分利用垂直空间。
波兰设计师Szymon Hanczar位于弗罗茨瓦夫的微型公寓，13平米的大小囊括了卧室、厨房和浴室和收纳用的柜子、书桌，而且不显拥挤。
将双人床放在柜子和浴室之上，节省了平面空间。
8.其他
（1）衣柜或穿衣镜：对于女生而言，衣柜或穿衣镜是必不可少的，穿衣镜的宽度不小于身体的宽度，最小宽度为30公分，长度不小于120公分；镜子与地面的距离不超过60-65公分左右；另外，在穿衣镜的对面，应该设计一面小镜子，用于背对着穿衣镜看自己的背影。
（2）工作台设计：在设计桌面时，要考虑笔记本电脑，兼顾台式机的使用。
（3）水盆设计：如果一个人洗脸刷牙，300*300的净尺寸是比较舒适的； 洗碗筷和盘子，较大的盘子和碗的直径一般不超过300mm；为避免清洗碗筷时，污水溅出，水盆深度至少要大于200mm。
未来走向
公共配套、智能化及品牌效应是发力重点
1.公共空间
极小户型产品因为自身户内空间的局限，使用者的其他生活和交际功能会向室外转移，所以公共空间的打造也成了非常重要的一个环节。
很多小户型公寓在公共空间功能配置上依旧采用传统小的公共入户大堂和狭长的电梯走道，租客间缺乏公共的交流活动空间。可以参考you+国际青年公寓公共空间的功能设计，如通往小花园、健身房、公寓电梯等多处的大门的机关按钮、消防栓里的刷卡器、有需要拉动弹珠机拉杆才能开门的机关。这些新奇有趣的设计，有利于提升整个社区的活力和对年轻客户的吸引力。
韩国首尔有个实验性质的城市微住宅，建筑总共包含14个独立单元。项目打破传统住宅的单元概念，将公共区域的价值利用到最大化，拓展更多的公共空间如阳台，走廊等可供共享的区域。
2.智能化是公寓产品未来发展的趋势
智能家居2015年以来变得十分火热，其实从需求出发，我们可以很明显的看到公寓中普及智能化的优势——年轻人爱好科技、小空间需要智能化产品来完善和提升。
● 安全方面——可以配置公共区域配套自助身份识别、居家视频监控、门禁访客智能化等等，来提升关于室内、公共配套等的安全；
● 便捷方面——通过手机智能APP来控制家电、缴交费用、预约服务、O2O等，让生活更加便利；
● 舒适方面——通过智能微型投影娱乐系统、智能自动通风、智能等光等，提升生活品质。
相信不久的将来，每一家的公寓产品必然会根据年轻人的生活场景去标配智能化的产品。
3.打造强势品牌
提升产品价值，一个有效的途径便是植入品牌价值。为了解决投资收益问题，很多公寓都开始进行品牌管理，形成各自的品牌理念，整合各类服务资源。
基于生活行为方式的研究对需求的满足是需要投入人力和资源，最好的承载方式就是运营品牌，U+、新派、金地荣尚荟公寓等等都是采用这种方式；有了运营品牌的团队，就可能就服务类的需求满足提供充足的资源保障，也是未来品牌扩张的基础，公寓物业保值增值的必须条件。
小结
城市的房价高企，抑制购买能力；城市旧改，大量低价可租赁房的消失；90后对居住条件生活方式新的需求；都为公寓未来的发展带来巨大机会，就看谁能够真正的做出满足需求的产品、打造出知名的品牌，就能够在未来分得一杯羹，在白银时代，这可绝对是美味佳肴！
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