59㎡做4房low爆了，看这些好户型怎么耍心机
为了控总价，硬生生把59㎡做成了4房，也真是醉了。其实要留住客户的心，不能单单拼谁能在更小的面积里做出更多的房间。
最近看到一篇文章，是来自一个叫“成都房帮帮”的公众号发出的奇文。其中，房2娃小盆友向我们介绍了房企在拼产品的过程中，做出的种种疯狂举动。
比如在70/90政策出台后，一大批90㎡做成三房的产品层出不穷，并成为主流。而随着房价越来越高，如何控制好总价来顺利实现去化？“降价”显然是不现实的，那就降面积吧。于是乎，原来的80㎡两房被设计师通过偷面积，改成了3房2厅1卫。
好吧，看到竞品把80平做成3房卖得这么好，那边的开发商眼红了，心想：你狗ri的，整个3房卖得这么好，劳资要去整个4房把人抢过来！于是80平做4房的户型便产生了。
但一切就在此打住了吗？远远不是。再后来，70平四房两厅一卫、60平三房两厅一卫，一个比一个拼，直到最后，59平做成四房两厅一卫横空出世！据房2娃介绍，这是一个来自成都的项目，为了拼颜值，硬生生地在不到60平的空间里挤出了四个房间，只是弄不懂它如何在次卧（5.76㎡）里摆下一张床和一个衣柜？还有那个卫生间，为了省空间，是要在生活阳台上欣赏淋浴如厕的节奏吗？
看到上面这一批产品，小伙伴们是不是已经醉了？其实要留住客户的心，不能单单拼谁能在更小的面积里做出更多的房间，比如下面这些户型，来看他们是如何耍心机来赢得客户的心。
█ 万业梦立方：满足收纳控
我们先来看一个刚需户型，77㎡两房两厅一卫，来自上海的万业梦立方，一个公寓商住项目。上图看上去没什么特别，但你仔细看，在通往两个卧室的动线上居然还有楼梯设计？
对，这个户型的特别之处就在于它的错层设计。
事实上，这个项目的层高达到了3.5米，而一般的住宅标准层高才2.9米。如此奢侈的层高大大滴提高了空间的使用率。所以我们看到万业梦立方这个项目中，学习了很多日本住宅的设计特点，包括像梦想改造家里面的一些空间利用方式，对收纳空间相当重视。
万业梦立方是如何利用层高优势来设计收纳空间的？
1、在玄关、卫生间等次要空间，层高2.9米以上的部分，还有阶梯下方都设计成了收纳空间，；
2、利用层高优势对次卧进行loft设计，约2/3的面积被分割成了上下两层，这样一来，双子女家庭就不用在换房了；
3、将主卧抬高60㎝设计，把底部架空层全设计成收纳空间。
4、利用主卧抬高的优势，将电视机柜下方做成收纳空间。
但这种做法比正常的规范容许的偷面积方法对容积率的损失更大，少做很多层。
如果用地容积率本来就很高了，不适合采用这种方式。只有对容积率和限高的要求不高（该项目容积率1.6）的项目才可以做，而且这种项目如果做成毛坯房，那对客户而且简直是个灾难，只能做精装。
█ 宝能城：半同居的老少居
这个户型来自深圳的宝能城项目，是一个典型的老少居。但不同于以往的三代同堂户型设计，它的心机在于，处理与老人之间的关系时用到了户内联通式、完全邻居型的设计。
什么意思？说人话就是，他不是简单滴将老人房摆放在玄关处或客厅的另一头，而是用阳台+过厅，将老人房用近邻的方式来安排。
我们先看一个通常的老少居标准层设计，一般设计师会把老人房摆在入口玄关处，通过客厅+餐厅的过渡，来与主人房做间隔。这是市场上的主流做法，但老人房离电梯井较近，容易受噪音影响，上厕所和照顾小孩都要穿过一个大厅，也不方便。
再来看新加坡的双钥匙单位，推开大门有一个共享的门厅，里面两扇门通向两边的套间，业主带着孩子住大套间，父母住小套间。这种设计完美地解决了老人和年轻人各自的隐私问题，但也存在总面积太大，总价相对过高的缺陷。
而宝能的这个160㎡专利户型通过双动线设计, 让老人和子女实现了半同居式的近邻相处模式。中欣地产的设计总肖晖认为，它最大的亮点在于老人房和主卧完全隔离，主卧和老人房动线交叉少。
产品圈里的小伙伴谭元昌则认为，这个产品的内在逻辑就很契合当下和深圳的客户市场及心理——既需要与父母同住，在父母照顾小孩操持家务（不是豪宅定位，没有工人房）的同时，又因为夫妻双方需要自己的独立空间（避免城市婆媳或隔代矛盾，也是一些经常加班的人士所需要的），所引申出来的功能强化。
但这个户型的不足之处也很明显：1、结构不规则，浪费面积很大；2、动线跨度很大；3、朝南的房间太少，而且阳台摆在北面，冬日不利于衣服曝晒；4、这样的格局貌似对家庭成员之间有点暗示，让他们更不愿意交流互动。
金地天地云墅：120㎡做出140㎡的空间感受
看完上面那个宝能的三代居户型，大家是不是意犹未尽？再给大家看一个金地的改善户型，来自天地云墅项目。这个面积段更小，才120㎡。但这确实最好的120㎡户型了，因为它最大限度满足了不同客户的个性化空间需求。
来看产品群里的小伙伴们是如何来热议金地这款最新的户型：
马欣哲（当代置业）：这款户型的亮点很突出——1、双动线入户，有完整的礼节性的对景入户玄关，玄关的功能齐全，包含了收纳、空间过渡、美观的功能。2、进门的另一条动线为家务动线，顺序为储藏空间，北阳台，储藏空间可以补充厨房的收纳空间。同时北阳台可以作为一个相对独立的洗衣房，衣物在北阳台阴干，避免衣物变色。3、厨房和餐厅一体，同时餐厅区域可以单独设置早餐台。厨房可以放下双开门冰箱。4、客厅餐厅厨房自成体系南北通透。5、入户门旁有一间南向老人房，方便三代居居住5、客厅自带工作室，工作室作为多功能房间，可以满足不同需求。6、本户型双卫均为明卫。
但它的缺点也很明显：1、餐厅区与公卫相对较近2、老人卧不带卫生间3、客厅的可变空间因剪力墙布置问题，不能改成衣帽间。4、主卧放置婴儿床位置不够，主卧收纳空间不足。
胡兴发（花样年）：金地这款户型的亮点很明显，但在房型应用的机会上，我也表示担心：这个房型目测是12层以下一梯二，90％左右的得房率，优势是充分利用了每一点面积，做出了140平功能及空间的感受。在一线城市土地价格很少有机会做小高层，但土地便宜的地方就没必要这么抠，可能就直接做140平去了。
HOU:这个最大的问题在于所有的居室门都开向了公共区域，最好的感觉，还是北侧的卫生间和两个卧室自己单独弄一个小空间开门。
作者：刘芳，来源：明源地产研究院，感谢地产产品圈QQ群（190609422）群友马欣哲、肖晖、谭元昌、胡兴发、侯学博的点评。
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